|
|
|
Opinión
|
|
La columna del Dr. Alfonsín
Propiedad
horizontal (3º
parte - Expensas comunes)
Las cuestiones que suelen plantearse en derredor de los rubros que integran el concepto de “expensas comunes” en muchos casos corresponden a dudas justificadas.
De acuerdo a los términos de la ley de propiedad horizontal, todos los copropietarios tienen a su cargo los gastos de administración y de reparación de las partes y bienes comunes del edificio indispensables para mantenerlo en buenas condiciones. También deberán contribuir a las obras nuevas que en mejora del edificio se hagan y sean oportunamente aprobadas por la asamblea.
Además de estas “expensas comunes” también deberán contribuir los copropietarios con las llamadas expensas o cuotas extraordinarias, estas responden a situaciones o gastos inusuales pero necesarios para la conservación del inmueble.
Hay varios sistemas para la forma del pago de las expensas:
Puede ser una cuota prefijada sobre la base del calculo estimativo de los gastos aprobados por la asamblea.
El de una cuota anticipada variable sobre la base de previsiones o estimaciones periódicas del administrador.
Se pueden liquidar en forma mensual según los gastos efectivamente realizados y que figuran en una liquidación mensual que realiza el administrador.
Estos regímenes no excluyen por supuesto a otros pero suelen ser los más habituales, sobre todo el tercero.
En cuanto a la proporcionalidad en la contribución, él artículo 8º de la ley dice que los propietarios tienen a su cargo el pago de expensas en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario. La forma y proporción de la contribución al pago de expensas, deberá estar predispuesta en el reglamento de copropiedad.
Esta proporcionalidad expuesta en la ley puede ser, como se dijo, alterada por las partes respondiendo a una necesidad de equidad. Por ejemplo es el caso de unidades grandes y valiosas dentro del edificio pero que no se benefician directa ni indirectamente con los servicios prestados, pero por ser anteriores a su ingreso al consorcio, pero les fueron impuestos en función exclusivamente de su valor.
Es muy común el caso de locales comerciales que se resisten a abonar los gastos de electricidad común, portería, servicio de terrazas y azoteas, etc, en virtud de la no utilización o la falta de provecho directo de tales servicios.
Esta diferenciación en la contribución no será atendible en los casos que la no utilización sea voluntaria, en esos casos no se procederá a la reforma de la contribución de esos servicios, por ejemplo si algún copropietario no deseara utilizar el servicio de calefacción o agua caliente, igualmente deberá contribuir a su mantenimiento.
La falta de cumplimiento en el pago de las expensas comunes, da al consorcio la posibilidad de ejecutarlas por vía judicial. El juicio que se realiza se denomina ejecutivo, es decir solo será necesario la presentación ante el Juez de la constancia del no pago de las expensas expedido por el administrador lo que dará la posibilidad de, por ejemplo, proceder sin más tramite al embargo de la propiedad, aun sin enterarse el mismo deudor. Además el moroso cargara con todos los gastos del juicio e intereses y costas. Los intereses compensatorios y punitorios pueden pactarse en el reglamento de coporpiedad, pero esto deberán ser razonables y nunca superar los limites de la usura. También nada se opone a que los intereses sean fijados por la justicia en el momento de la sentencia.
Es importante remarcar que ni aun la inscripción del inmueble como “bien de familia” es obstáculo para la ejecución por obligaciones originadas en los juicios por cobro de expensas comunes o extraordinarias.
Recordamos que la prescripción liberatoria opera en el caso de expensas comunes a los cinco años (articulo 4027 del Código Civil).
La contribución de las expensas comunes corresponde únicamente al propietario por lo cual el locatario no esta obligado a su pago, por más que así lo halla pactado con el locador. Asimismo el adquirente con posesión, mientras se inscribe el reglamento, también esta obligado al pago de las expensas comunes.
Dr. Claudio Jorge Alfonsín
TELEFAX: 4747-7597 // 4743-2574
e-mail: claudioalfonsin@ciudad.com.ar
|
|
La columna del Dr. Alfonsín
Propiedad
horizontal (2º parte)
La clasificación de cada una de las partes del edificio, es fundamental para la existencia misma de la propiedad horizontal. De esta forma se garantiza la utilización racional por todos sus habitantes. No olvidemos que habrá que convinarse en forma adecuada el ámbito hogareño, oficinesco, comercial con los ambientes de interés común y de los servicios generales.
En forma amplia los podríamos denominar, ámbitos de uso exclusivo y comunes.
La ley 13.512 contiene cláusulas precisas al respecto, considera comunes:
Los cimientos, o sea la parte que sirve de base del edificio y se hallan bajo tierra.
Los muros maestros, o sea las paredes exteriores e interiores que conforman la armazón del edificio, recubren las columnas, sostiene sus diversos planos y se extienden desde el suelo hasta la parte superior. Si bien el aprovechamiento interior de estos muros corresponde casi en plenitud a los copropietarios de las fracciones respectivas, no menos cierto es que no se podrá afectarse de modo alguno la seguridad del edificio. También es posible utilizar por parte del dueño la parte exterior del muro, por ejemplo para instalar un aire acondicionado, pero no se deberá violar la prohibición legal de cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto del frente. Esto deberá respetare siempre y cuando no dificulte innecesariamente y sin beneficio para la comunidad el mejor aprovechamiento de los frentes.
Los techos, estos son los que constituyen la cara superior del edificio que los cubre y los cierra. No deben ser confundidos con las azoteas, superficies estas que si bien cumplen en muchos casos la función anterior, están destinadas por lo general a otros usos, incluyendo usos exclusivos que se le otorgan algún consorcista.
Los pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas y jardines, no ofrecen mayor dificultades para su utilización. Tan clara es su naturaleza común que pocas son las extralimitaciones que se suceden. En cuanto a la puerta de entrada se puede reglamentar el uso de la misma por ejemplo pactando horarios de cierre obligatorio sin que esto sea improcedentemente restrictivo y abusivo. Con relación a las galerías, vestíbulos y escaleras, conviene tener en cuenta que su destino natural no es la instalación de personas u objetos con cierta permanencia ni el de celebrar reuniones, tal como a veces acontece. En materia de jardines es importante que este separado de los pisos inferiores para delimitar exactamente su uso común.
Locales para el alojamiento del portero y la portería. En virtud que todos los consorcistas se benefician con los servicios de portería, su naturaleza común se explica sin dificultad. Si no se tiene portero, no hay ningún obstáculo para proceder a la venta o locación del departamento destinado al portero, siempre que se proceda previamente a la reforma del reglamento de copropiedad. El producido de la locación o la venta, deberá ser prorrateado en proporción al porcentual de los copropietarios.
Ascensores, montacargas, compactadoras de residuos y artefactos para el servicio común. Es de indiscutible propiedad común. En edificios donde conviven oficinas con viviendas en algunas ocasiones, por su mayor uso, se pacta que las oficinas contribuyan en otro porcentaje para el mantenimiento de los mismos. En otros casos como por ejemplo con los aires acondicionados central el problema se puede suscitar con aquellos que no lo utilizan y en otros casos quien repara las cañerías que pasan necesariamente por la propiedad de los consorsistas.
Delimitadas las partes que componen el consorcio, estamos en condiciones de analizar las distintas controversias que en no pocas oportunidades se dan entorno a ellos, cuestión esta que dejaremos para nuestra próxima nota.
Dr. Claudio Alfonsin.
TELEFAX: 4747-7597 // 4743-2574
e-mail: claudioalfonsin@ciudad.com.ar
|
|
La columna del Dr. Alfonsín
Propiedad
horizontal (1º parte)
Sin ánimo de agotarlo, por su excesiva complejidad, trataremos las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Para ello dedicaremos estas cuatro últimas notas del año.
Esta primera parte estará destinada al cuerpo normativo que regula más directamente dichas relaciones, y se trata del reglamento de copropiedad y administración.
De acuerdo con el orden jerárquico de las leyes, este reglamento no podrá contradecir, la constitución nacional, las normas del código civil, ni la ley 13.512 y su decreto reglamentario, que regula todo lo relativo a la propiedad horizontal, en cuanto se refieran a las cláusulas de orden público o sustanciales que hacen a la naturaleza del sistema. En el resto los copropietarios, pueden convenir en el reglamento cuanto deseen para establecer las relaciones entre sí y del consorcio respecto a ellos.
El reglamento constituye una verdadera ley para los copropietarios a la cual deben sujetarse.
Obligatoriamente, según la ley 13512, el reglamento debe contemplar, como mínimo las siguientes cuestiones: proporción o porcentual que corresponde a cada piso, departamento o unidad respecto del conjunto; especificación de las partes comunes y exclusiva de cada propietario; uso y destino de las cosas, servicios y partes del inmueble, sean propias o comunes; régimen para la designación, remuneración, y remoción del administrador (sus reemplazantes tienen que ser designados por escritura pública aunque algunos fallos han estimado suficiente la protocolización del acta de asamblea en que fueron nombrados); deberes y facultades del administrador, entre las que se encuentran las de administrar las cosas comunes, proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin, elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo, representar al consorcio en todo acto necesario al mismo; contribución y percepción de expensas comunes, y detalle de los rubros de estas; forma y tiempo de convocatoria a reuniones ordinarias y extraordinarias, personas que la presiden; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos; posibilidad y forma de representación de copropietarios.
Las cláusulas que anteceden dijimos son de carácter obligatorios y mínimos, pero la cantidad de entredichos que se producen dentro de una comunidad, vuelven recomendables establecer entre otras cosas las siguientes: La posibilidad de revocar el mandato del administrador por mayoría absoluta de los copropietarios; la renovación automática de su designación en el caso de no producirse la revocatoria expresa; la fijación del sueldo en forma automática sobre la base de los porcentajes de expensas o gastos; la periodicidad para el presupuesto de gastos; la existencia de un consejo de administración con sus características y formalidades de funcionamiento; los alcances con detalles precisos sobre el destino de cada unidad; la posibilidad o no de tener animales; la prohibición de los llamados “asuntos varios” en la orden del día en las asambleas; la forma y tiempo de llamar a las asambleas, la forma de participación, la posibilidad de un segundo llamado en forma automática, la forma de instrumentar las representaciones y un límite en estas, el fijar intereses razonables para los deudores de expensas, establecer la mora automática en el pago de expensas.
Son innumerables las cláusulas que se podrían agregar en virtud de la propia naturaleza de la convivencia dentro del régimen, es por lo dicho conveniente prever en el reglamento un medio ágil de solucionar los problemas que se presentan pero a la vez severo y detallista en todo aquello que origina repetidas cuestiones. Si estas no existen momentáneamente, hay que adoptar precauciones para cuando ocurran, pues aunque sea penoso admitirlo, acaecen tarde o temprano.
Todas estas pautas se pueden complementar con el reglamento interno del edificio al cual dedicaremos un comentario en sucesivas notas.
En cuanto a las formalidades de cumplimiento ineludibles que deben respetarse para que el reglamento sea valido, se encuentra en primer término el de la extensión por escritura pública y el de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Cuando uno firma la escritura automáticamente se esta notificando y aceptando las cláusulas insertas en el reglamento de copropiedad.
En las próximas semanas iremos explicando y dando pequeños consejos sobre cada unas de las cláusulas que precedentemente hemos enumerado.
Dr. Claudio Alfonsín.
TELEFAX: 4747-7597 // 4743-2574
e-mail: claudioalfonsin@ciudad.com.ar
|
|
La columna del veterinario
Mirá quien habla...
Desde que desarrollé el hábito de escribir suelen ocurrir que me pidan artículos relacionados con diversos asuntos, especialmente cuando se celebra el Día del Animal.
En esta ocasión he preferido, antes que elaborar alguna idea o reiterar alguna ya expresada, compartir con Uds. una serie de pensamientos de destacadas figuras de los más diversos campos de la actividad humana en relación al Hombre y su vínculo con el resto de los animales.
- "Todas las cosas de la creación son hijos del Padre y hermanos del Hombre... Dios quiere que ayudemos a los animales si necesitan ayuda. Cada criatura en desgracia tiene el mismo derecho a ser protegida". San Francisco de Asís.
- Humanizar el carácter y hacerlo sensible aun con los insectos que no perjudican. Stern ha dicho a una mosca abriéndole la ventana para que saliese: "Anda, pobre animal, el mundo es demasiado grande para nosotros dos". (de "Máximas para mi Hija"). José de San Martín
- "Cuando un hombre se apiade de todas las criaturas vivientes, sólo entonces será noble." Buda.
- “Eres responsable de aquello que has domesticado...” Antoine de Saint Exupery
- "Quien no ha tenido un perro no conoce lo que significa ser amado" Arthur Schopenhauer
- "La no violencia lleva a la más alta ética, lo cual es la meta de la evolución. Hasta que no cesemos de dañar a otros seres vivos, somos aún salvajes." Thomas Alva Edison
- "Si un hombre aspira a una vida correcta, su primer acto de abstinencia es el de lastimar animales." León Tolstoi
- "Llegará un día en que los hombres como yo, verán el asesinato de un animal como ahora ven el de un hombre" Leonardo da Vinci
- "Debemos luchar contra el espíritu inconsciente de crueldad con que tratamos a los animales. Hasta que extendamos nuestro círculo de compasión a todos los seres vivos, la humanidad no hallará la paz." Albert Schweitzer
- “Estoy a favor de los Derechos del Animal de la misma forma en que estoy a favor de los Derechos Humanos” Abraham Lincoln
- La verdadera prueba de la moralidad de la humanidad, la más honda, radica en su relación con aquellos que están a su merced: los animales." Milan Kundera.
- "La ardilla que matas de broma, muere de verdad." Thoreau
- Se puede juzgar el corazón de un hombre por su trato a los animales." Immanuel Kant
- La crueldad ha maldecido a la familia humana durante incontables eras. Es casi imposible que alguien sea cruel con los animales y amable con los humanos. Si a los niños se les es permitido ser crueles con sus mascotas y otros animales, aprenderán fácilmente a adquirir el mismo placer de la miseria humana. Estas tendencias pueden fácilmente concluir en el crimen . Fred A. Mc Grand
- "La crueldad con los animales es ... un claro signo de ignorancia y maldad; un signo que todas las ventajas exteriores de la riqueza, esplendor y nobleza no pueden ocultar. Y es independiente de la educación o la civilización." William Jones
- "A veces me preguntan: ¿Por qué inviertes todo ese tiempo y dinero hablando de la amabilidad para con los animales cuando existe tanta crueldad hacia el hombre?. A lo que yo respondo: Estoy trabajando en las raíces. George T. Angell
- "Me siento muy apenado por aquellas mujeres que todavía compran abrigos de piel. A ellas les falta el requisito más importante que una mujer debe poseer: corazón y racionalidad." Jayne Meadows
“...ya han descubierto que la negrura de la piel no es razón para abandonar a un ser humano al capricho de su torturador. Quizá llegue el día en que se reconozca que el número de patas, la pilosidad de la piel o la terminación del hueso sacro son razones igualmente insuficientes para abandonar a un ser sensitivo al mismo destino...” Jeremy Bentham
- "Me enorgullezco de no haber figurado nunca, entre la clientela especial de las corridas de toros." Ramón y Cajal
- ”Si recoges a un perro hambriento, lo alimentas y le das afecto, él nunca te morderá. Esta es la diferencia importante entre un perro y un hombre” Mark Twain
Jorge C. Barberini - Médico Veterinario
www.victoriavet.com.ar
|
|
|
|
